南充市人民政府辦公室關于印發(fā)《南充市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施辦法》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府有關部門、有關直屬機構，有關單位：
《南充市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施辦法》已經七屆市政府第36次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。
南充市人民政府辦公室
2023年2月23日
南充市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施辦法
第一章 ?總 ?則
第一條 為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《四川省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（川辦發(fā)〔2020〕41號）精神，規(guī)范我市土地二級市場建設，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，加強市場監(jiān)管，優(yōu)化土地資源配置，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用南充市范圍內的建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。
第三條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押應遵循依法依規(guī)、誠實守信、公平自愿的原則。
第二章 建設用地使用權轉讓
第四條 建設用地使用權轉讓是指將建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附作物所有權一并轉移。涉及到房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定辦理房地產轉讓相關手續(xù)。
第五條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓的除符合法律法規(guī)規(guī)定的外，還應符合出讓合同中約定的條件。
第六條 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。
第七條 以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的前提下，應充分保障交易自由，轉讓雙方可持轉讓合同向不動產登記機構申報不動產轉移登記，登記機構應當依法查驗，對相關法律法規(guī)禁止交易、不符合有償使用合同約定、未達到交易條件的，不予辦理轉移登記手續(xù)。
第八條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需報經市、縣（市、區(qū)）政府同意，劃撥建設用地使用權經批準同意轉讓的，應當在土地有形市場等場所公開交易。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經批準可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，依法依規(guī)辦理有償使用手續(xù)。
第九條以出讓方式取得的建設用地使用權，對未完成開發(fā)投資總額百分之二十五的，按照“先投入后轉讓”原則，在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后，依法辦理預告登記，待開發(fā)投資達到轉讓條件后，再辦理不動產轉移登記手續(xù)。預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發(fā)展改革、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門申請辦理建設項目相關手續(xù)。債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
第十條 閑置土地處置涉及建設用地使用權轉讓的，土地權利人應與自然資源行政主管部門簽訂補充合同，重新約定開竣工時間。
第十一條 土地轉讓后，劃撥決定書或有償使用合同、相關登記文件等載明的權利、義務隨之轉移，受讓人應依法履約。
建設用地使用權轉讓后的使用年限為建設用地使用權出讓、作價出資（入股）合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十二條 轉讓中涉及原土地與房屋產權證書記載用途不一致的，原則上應依據國土空間規(guī)劃統(tǒng)一用途，在完善相關手續(xù)后予以辦理不動產登記；確實無法統(tǒng)一的，在辦理不動產登記時，可按照原證書登記用途分別注明，但未經批準不得改變已批準用途。
第三章 建設用地使用權出租
第十三條 建設用地使用權出租是指建設用地使用權人作為出租人將建設用地使用權或隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十四條 以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同約定。
第十五條 以劃撥方式取得的建設用地使用權，經批準準予出租的，應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
第十六條 建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人須在出租合同生效后3個月內，通過二級市場交易平臺依法向自然資源部門申報并繳納相關收益。出租人依法申報并繳納相關收益的，不再單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續(xù)。劃撥建設用地使用權出租的土地收益繳納標準及征繳辦法由各縣（市、區(qū)）政府組織自然資源和規(guī)劃、財政、市場監(jiān)督、稅務等部門依法確定。
第四章 建設用地使用權抵押
第十七條 建設用地使用權抵押是指建設用地使用權人作為抵押人以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。以建設用地使用權或地上建筑物、構筑物作抵押的，應當辦理不動產抵押登記。
第十八條 以出讓、作價出資（入股）或劃撥等方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第十九條??自然人、法人或其他組織均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押，涉及當事人之間債權債務關系的，須符合法律法規(guī)以及最高人民法院相關司法解釋的規(guī)定和合同約定。
第二十條??以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物與土地一并依法抵押。
第二十一條??不以公益為目的的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會領域企業(yè)經行業(yè)主管部門批準后，可以將有償使用方式取得的建設用地使用權和地上建構筑物等財產進行抵押融資。抵押實現后，所融資金由行業(yè)主管部門監(jiān)管，專項用于本項目的開發(fā)建設及運營，確保原有經營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
第五章 建設用地使用權分割、合并轉讓
第二十二條 經申請人申請，符合下列條件，并報經市、縣（市、區(qū)）自然資源和規(guī)劃部門批準同意的，可以辦理宗地分割、合并轉讓登記：
（一）宗地分割、合并轉讓，應有利于土地開發(fā)利用；
（二）擬分割、合并的宗地應當權屬清晰，且已依法辦理不動產登記；
（三）分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，符合規(guī)劃、設計、建設、施工以及安全等要求，不影響生產、經營和使用功能；
（四）宗地分割、合并轉讓應以保障相關權利人合法權益為前提，擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。
第二十三條 已建成的工業(yè)項目用地分割轉讓的，不得影響產業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產經營活動；項目配建的行政辦公樓、生活服務設施等不得單獨分割轉讓。
第二十四條 宗地合并時，合并前使用權類型為劃撥且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權人可選擇保留劃撥性質或依法按程序調整為出讓性質。使用權類型包含劃撥、出讓、作價出資（入股）等多種類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓。在不超過宗地合并后土地用途法定最高年限下，可根據土地使用權人意愿，按照合并前任一宗地的終止日期修正土地出讓年限；除工業(yè)用地外，也可以申請續(xù)期至法定最高出讓年限。
第六章 ?交易監(jiān)管
第二十五條??實行“交易+登記”一體化服務。市、各縣（市、區(qū)）可以依托公共資源交易中心現有的平臺或自行指定機構作為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，逐步推進線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設。土地二級市場交易平臺要進一步落實“交易+登記”一體化的“一窗受理、一網通辦、一站辦結”服務規(guī)定，實現交易申請、審批辦結“最多跑一次”，優(yōu)化城市營商環(huán)境，提高測評滿意度，在價款繳納、稅費繳納上實現收益稅收轄區(qū)和屬地管理有序化。
第二十六條??各縣（市、區(qū)）政府要加強與法院的對接，建立完善涉地司法處置會商機制。法院生效裁判涉及土地使用權轉移的案件，自然資源部門認為與現行土地管理等相關法律法規(guī)不一致的，應當向法院出具書面建議意見書，如法院仍要求執(zhí)行生效裁判的，按法院的生效裁判執(zhí)行。
第二十七條??加強涉地資產處置工作銜接，政府有關部門（單位）進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求同級自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。
第二十八條??加強建設用地使用權與房地產交易管理的銜接，自然資源主管部門與住房城鄉(xiāng)建設（房地產）等主管部門應就建設用地使用權和房地產轉讓、出租、抵押等信息建立互聯共享機制。 ?
第二十九條 為保障建設用地二級市場健康發(fā)展，相關職能部門應依法加強對土地及房地產價格評估、不動產登記代理等中介機構的監(jiān)管和指導，按規(guī)定建立失信中介機構的懲戒和退出機制。
第七章 附 ?則
第三十條各地要結合本地區(qū)實際，主動加強政策研究，細化完善國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押的配套措施和操作細則，激發(fā)用地權利主體入市交易的積極性，盤活利用存量土地，促進土地節(jié)約集約利用。
第三十一條各地各有關部門（單位）要嚴格執(zhí)行土地二級市場相關規(guī)定，堅決打擊弄虛作假、損害土地使用權人利益、違反相關規(guī)定破壞土地市場秩序的行為，嚴防各種腐敗行為，嚴格實行責任追究，確保土地二級市場規(guī)范有序。
第三十二條 ?本辦法所稱建設用地為國有建設用地，已依法入市的農村集體經營性建設用地可參照本意見執(zhí)行。
第三十三條 本辦法從2023年4月1日起施行，有效期5年。
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