南充市房地產(chǎn)管理局

中國人民銀行南充市中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局

關(guān)于印發(fā)《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知

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市轄區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

南充市房地產(chǎn)管理局 ??中國人民銀行南充市中心支行

?中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局

2023年5月17日

南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

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第一章? 總? 則

第一條? 【目的依據(jù)】為加強(qiáng)我市市轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第40號）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）、《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行成都分行、中國銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見〉的通知》（川建房函〔2022〕591號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條? 【適用范圍】本市市轄區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金）的收存、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條? 【部門職責(zé)】市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房管部門）負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策措施，組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督預(yù)售資金監(jiān)管工作，建立完善預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，具體負(fù)責(zé)市轄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的日常工作。

中國人民銀行南充市中心支行（以下簡稱市人民銀行）負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理工作。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南充監(jiān)管分局（以下簡稱南充銀保監(jiān)分局）負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第四條? 【監(jiān)管原則】預(yù)售資金監(jiān)管遵循?？顚簟？顚４?、專款專用、節(jié)點(diǎn)控制、聯(lián)動監(jiān)管的原則。

第二章? 監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶

第五條? 【監(jiān)管銀行的選定】房管部門會同市人民銀行、南充銀保監(jiān)分局通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行，在市人民政府網(wǎng)站市房地產(chǎn)管理局頻道（以下簡稱房管部門網(wǎng)站）公示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對應(yīng)的商品房項(xiàng)目為單位，在房管部門公示的中標(biāo)商業(yè)銀行名錄中，選擇1至2家作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。

第六條? 【監(jiān)管賬戶】開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）。一個商品房項(xiàng)目可開設(shè)1至3個監(jiān)管賬戶，地下車庫（車位）應(yīng)單獨(dú)開設(shè)獨(dú)立核算的監(jiān)管賬戶。

監(jiān)管賬戶應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置以及房管部門網(wǎng)站公示。

監(jiān)管賬戶不得開設(shè)網(wǎng)銀和自動轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。

監(jiān)管賬戶的設(shè)立、變更、注銷應(yīng)向房管部門提出申請，經(jīng)同意后方可辦理。

開發(fā)企業(yè)申請開設(shè)監(jiān)管賬戶，向房管部門提交下列資料：

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立申請書（開發(fā)企業(yè)授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件）；

（二）監(jiān)管賬戶未開通網(wǎng)銀和自動轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的承諾書（監(jiān)管銀行出具）；

（三）監(jiān)管賬戶預(yù)留印鑒卡；

（四）規(guī)劃總平面圖；

（五）房產(chǎn)面積預(yù)測繪報告；

（六）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

（七）商品房預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議；

（八）其他必要資料。

第三章? 三方監(jiān)管協(xié)議

第七條? 【監(jiān)管協(xié)議】開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房管部門和監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并在《商品房買賣合同》中體現(xiàn)。監(jiān)管協(xié)議包括商品房監(jiān)管項(xiàng)目基本情況、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、預(yù)售資金收存及支取、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容，監(jiān)管協(xié)議文本由房管部門牽頭制定。

第八條? 【監(jiān)管協(xié)議變更】監(jiān)管協(xié)議變更的，需協(xié)議三方同意并重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，涉及監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶變更的，應(yīng)告知購房人且在銷售現(xiàn)場公示，并將原監(jiān)管賬戶里的資金全部轉(zhuǎn)入新的監(jiān)管賬戶。

變更期間不辦理預(yù)售資金收存、撥付等業(yè)務(wù)。

第四章? 監(jiān)管額度

第九條? 【監(jiān)管額度】商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為監(jiān)管額度內(nèi)的資金和監(jiān)管額度外的資金。

（一）監(jiān)管額度內(nèi)的資金是指監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目預(yù)售建筑面積竣工交付所需的資金額度，由房管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件、市場行情等因素確定。

監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售商品房建筑面積與預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積核定，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)及各節(jié)點(diǎn)用款額度，由房管部門根據(jù)市場行情核算并公布。

（二）監(jiān)管額度外的資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)超出監(jiān)管額度的資金，可由開發(fā)企業(yè)提取使用。

（三）差異化調(diào)整

根據(jù)申請商品房預(yù)售資金撥付時開發(fā)企業(yè)銷售信用等級，對符合條件的監(jiān)管項(xiàng)目，可置換監(jiān)管額度。置換監(jiān)管額度的，由開發(fā)企業(yè)提供商業(yè)銀行保函。

1．開發(fā)企業(yè)銷售信用等級為A+++級的，監(jiān)管額度可置換20%；

2．開發(fā)企業(yè)銷售信用等級為A++級的，監(jiān)管額度可置換15%；

3．開發(fā)企業(yè)銷售信用等級為A+級的，監(jiān)管額度可置換10%；

4．開發(fā)企業(yè)銷售信用等級為A級的，監(jiān)管額度可置換5%。

商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，按照《中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳〈關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知〉》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號）等相關(guān)要求辦理。

第五章? 預(yù)售資金的收存

第十條? 【監(jiān)管范圍】下列資金須存入監(jiān)管賬戶納入監(jiān)管：

購房人繳交的定金、預(yù)付款、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款、住房公積金貸款等購房款（以下簡稱購房款）。

第十一條? 【收存方式】購房款應(yīng)通過專用pos機(jī)或以銀行轉(zhuǎn)賬等合法方式由購房人同名銀行賬戶直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請按揭貸款的，貸款銀行應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、貸款資金全部直接存入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶等相應(yīng)條款寫入貸款合同，任何企業(yè)、單位及個人不得轉(zhuǎn)存、截留或以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

第十二條? 【資金核驗(yàn)】開發(fā)企業(yè)在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時，應(yīng)仔細(xì)核驗(yàn)商品房購房款存入監(jiān)管賬戶信息。購房款入賬金額達(dá)到監(jiān)管要求時，方能申請商品房買賣合同備案。

第十三條? 【不明入賬的處理】監(jiān)管賬戶出現(xiàn)不明資金入賬的，商業(yè)銀行應(yīng)配合開發(fā)企業(yè)及時查實(shí)、確認(rèn)。應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金，由商業(yè)銀行配合開發(fā)企業(yè)將入賬資金關(guān)聯(lián)至對應(yīng)的房屋信息；不應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金，經(jīng)房管部門核實(shí)同意后，由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請原路退回。

第十四條 ?【數(shù)據(jù)共享】監(jiān)管銀行應(yīng)與房管部門預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)資金收存、支取、余額等相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)時交換。

第六章? 預(yù)售資金的使用和監(jiān)管的解除

第十五條? 【監(jiān)管額度內(nèi)的資金使用】監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等與本項(xiàng)目工程建設(shè)密切相關(guān)的支出。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

取得商品房預(yù)售許可的監(jiān)管項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)工程建設(shè)進(jìn)度，經(jīng)房管部門審核同意，監(jiān)管銀行及時撥付。

（一）取得商品房預(yù)售許可為首次撥付節(jié)點(diǎn)，之后按主體結(jié)構(gòu)工程每三層樓為一個節(jié)點(diǎn)，每個節(jié)點(diǎn)按比例平均撥付，至主體結(jié)構(gòu)封頂，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過60%；

（二）主體工程砌體和外墻，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過10%；

（三）門窗、電梯工程，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過5%；

（四）水、電、氣工程，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過10%；

（五）消防、景觀綠化工程，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過10%；

（六）取得《四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案書》或《四川省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》，申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)的資金不得超過4%；

（七）監(jiān)管項(xiàng)目完成房屋房源核驗(yàn)和房屋所有權(quán)首次登記后，可以申請撥付剩余的1%。

第十六條? 【監(jiān)管額度外的資金撥付】監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金，開發(fā)企業(yè)可向房管部門申請?zhí)崛∈褂?，?jīng)核實(shí)同意，由監(jiān)管銀行撥付。

開發(fā)企業(yè)在市轄區(qū)有多個監(jiān)管項(xiàng)目的，可申請將監(jiān)管額度外的資金直接劃轉(zhuǎn)至其在市轄區(qū)其他未竣工監(jiān)管項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶內(nèi)，用于工程建設(shè)。

第十七條? 【資金撥付】開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管資金提交下列資料：

（一）商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付申請審批表；

（二）開發(fā)企業(yè)授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（首次提交，查驗(yàn)原件）；

（三）監(jiān)理企業(yè)對工程進(jìn)度及節(jié)點(diǎn)核實(shí)確認(rèn)意見；

（四）房管部門現(xiàn)場核查照片；

（五）企業(yè)撥款申請（首次撥付提交施工合同）；

（六）監(jiān)管銀行出具的監(jiān)管賬戶余額單；

（七）其他必要資料。

第十八條? 【解除監(jiān)管】監(jiān)管項(xiàng)目完成商品房房源核驗(yàn)和房屋所有權(quán)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向房管部門提交下列資料，申請解除預(yù)售資金監(jiān)管：

（一）商品房預(yù)售資金解除監(jiān)管申請表；

（二）商品房房源核驗(yàn)辦理完結(jié)通知書和房屋所有權(quán)首次登記證明。

第七章? 相關(guān)主體義務(wù)

第十九條? 【開發(fā)企業(yè)義務(wù)】

（一）簽訂監(jiān)管協(xié)議。開發(fā)企業(yè)應(yīng)與房管部門和監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管責(zé)任與義務(wù)。

（二）告知義務(wù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶在購房人繳交購房款時書面告知。

（三）收存義務(wù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將購房款全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得截留、挪用。

（四）申報義務(wù)。開發(fā)企業(yè)對其提交資料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，提交虛假資料的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十條? 【商業(yè)銀行義務(wù)】

（一）專人監(jiān)管。監(jiān)管銀行應(yīng)明確專門領(lǐng)導(dǎo)，指派專門工作人員負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作。

（二）存款義務(wù)。貸款銀行應(yīng)按貸款合同約定將按揭貸款資金全部直接存入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。

（三）支取義務(wù)。監(jiān)管銀行須憑房管部門出具的撥款通知書及監(jiān)章的企業(yè)轉(zhuǎn)賬支票辦理支取業(yè)務(wù)，不符合資金使用要求和審批手續(xù)的資金使用申請，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。

（四）信息報告。嚴(yán)格按照本辦法和監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知房管部門。

監(jiān)管賬戶被人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)、扣劃的，應(yīng)及時告知并將法律文書傳送房管部門。

第二十一條? 【購房人義務(wù)】

（一）核對賬戶。購房人應(yīng)根據(jù)商品房銷售現(xiàn)場或房管部門網(wǎng)站、官方微信公眾號等公示的相關(guān)信息核對商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶后再交付購房款。

（二）繳存義務(wù)。購房人要將全部購房款由購房人同名銀行賬戶全部直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請按揭貸款的，應(yīng)在簽訂的貸款合同中寫明該房屋對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，配合商業(yè)銀行將按揭貸款全部直接存入監(jiān)管賬戶。

（三）監(jiān)督違規(guī)。購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行未將購房款全部直接存入監(jiān)管賬戶的，或開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定公示、告知監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時向所在轄區(qū)監(jiān)管部門反映。

第八章? 監(jiān)督管理

第二十二條? 【信用管理】開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的經(jīng)營行為納入房管部門信用管理。

第二十三條? 【監(jiān)管效率】商品房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同備案、監(jiān)管賬戶資金、商業(yè)銀行按揭貸款等信息共享，核驗(yàn)購房人信息、購房金額、入賬金額等，簡化資金申請材料和流程，逐步推行資金申請、審核、撥付“全程網(wǎng)辦”。

第二十四條? 【開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為處理】開發(fā)企業(yè)未按本辦法收存、使用商品房預(yù)售資金或采取不與購房人網(wǎng)簽《商品房買賣合同》，簽訂虛假《商品房買賣合同》等方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管等違規(guī)行為，由房管部門視情節(jié)依照相關(guān)法律規(guī)定分別作出責(zé)令限期整改，暫停商品房買賣合同網(wǎng)簽、備案，暫停商品房預(yù)售許可、預(yù)售資金撥付等處理，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案，向社會公示，同時抄送相關(guān)部門。

第二十五條? 【商業(yè)銀行違規(guī)行為處理】商業(yè)銀行未按規(guī)定將商品房按揭貸款全部直接存入監(jiān)管賬戶的，違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)房管部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

商業(yè)銀行有嚴(yán)重違規(guī)行為的，不得（繼續(xù)）作為監(jiān)管銀行，其違法違規(guī)行為，按照法律法規(guī)的規(guī)定和監(jiān)管協(xié)議的約定處理。

第二十六條? 【相關(guān)主體違規(guī)行為處理】勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位提供虛假資料或采取其他方式違規(guī)申請、撥付監(jiān)管資金的，由相關(guān)部門依法依規(guī)處理。因此導(dǎo)致資金被挪用、轉(zhuǎn)出的，負(fù)責(zé)追回；無法追回的，承擔(dān)賠償責(zé)任；造成社會問題或法律后果的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十七條? 【信息保密】預(yù)售資金監(jiān)管中涉及的商業(yè)信息未經(jīng)相關(guān)企業(yè)同意，不得對外公布。

第二十八條? 【相關(guān)部門及商業(yè)銀行工作人員違法違規(guī)行為處理】相關(guān)部門及商業(yè)銀行工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管、撥付過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依規(guī)給予處理；涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

第九章? 附? 則

第二十九條? 本辦法由市房地產(chǎn)管理局、市人民銀行、南充銀保監(jiān)分局負(fù)責(zé)解釋。

第三十條? 各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行，也可結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

第三十一條? 本辦法自2023年7月1日起施行，有效期至2028年6月30日止?，F(xiàn)有規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。國家、省、市另有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。